De nombreux logements du parc locatif français ont mal vieilli, ne correspondent plus aux normes concernant les performances énergétiques et sont parfois considérés comme des passoires énergétiques.
Au-delà des factures d’énergie, gonflées en raison d’une surconsommation sans rapport avec les besoins du logement, la loi impose de plus en plus de règles concernant les performances énergétiques, principalement dans un but de sensibilisation et protection environnementale.
Depuis 2021, des changements sont intervenus, rendant obligatoires des travaux et des rénovations dans le but d’améliorer les performances énergétiques sous peine de ne pas pouvoir louer ses appartements.
Obligations légales en matière de copropriété
La loi Climat et Résilience établit pour toute copropriété dont le permis de bâtir a été déposé avant le 1er janvier 2013, l’obligation d’un nouveau DPE. Cette loi est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Le DPE ou diagnostic des performances énergétiques est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Un audit énergétique (il contient de facto un DPE) est requis pour les copropriétés de plus de 50 lots ainsi que pour celles dont le permis de bâtir a été déposé avant le 1.06.2001. Le DTG ou diagnostic technique global qui va au-delà de l’aspect énergétique est obligatoire pour tout immeuble de plus de 10 ans est mis en copropriété ainsi qu’à la suite d’une procédure d’insalubrité.
Le Ministère de la Transition Écologique interdit depuis le 1.07.2022 pour tous les immeubles neufs (copropriétés incluses), l’installation d’équipements sanitaires et/ou de chauffage utilisant des combustibles trop polluants. En dehors des obligations qui touchent aux performances du logement, il y a certaines obligations qui concernent les fonds alimentés par les copropriétaires et qui pourront être utilisés dans le cadre d’une rénovation.
Depuis 2015, les copropriétaires d’appartements dans un immeuble de plus de 10 lots, contribuent à un fonds à raison d’au moins 5 % du budget prévu. Une autre obligation est celle d’individualiser les frais de chauffage sauf impossibilité matérielle ou technique ou dans le cas d’une consommation inférieure à 80 kwh/m2. Cela permet plus de transparence au niveau de sa consommation et une sensibilisation au gaspillage.
Changements dans les rénovations énergétiques en copropriété
Le DPE ou DTG (diagnostic technique global) est la pierre d’achoppement de toute rénovation. Si le DPE était une obligation pour n’importe quel propriétaire souhaitant vendre ou louer son appartement, il n’était toutefois qu’indicatif. Le législateur a modifié la manière dont le DPE est calculé changeant ainsi les étiquettes (indices de performance énergétique) mais a également donné une force juridique à celui-ci. Ce qui le rend désormais opposable dans un contentieux devant les tribunaux.
Le DPE devient donc un élément central dans la location/vente d’un appartement en copropriété. Le calcul ne se fait plus sur base des factures du précédent locataire mais se fonde sur les caractéristiques du logement lui-même. Ce qui signifie que l’ensemble de l’appartement va être examiné en détails : l’isolation, le système de chauffage, la climatisation mais également l’éclairage et les châssis.
Dans le DPE, apparaîtront les émissions à effet de serre, une référence aux énergies renouvelables et les déperditions énergétiques, d’où l’importance d’une rénovation énergétique globale pour louer ou vendre un logement dans des conditions optimales et dans le cadre imposé par la loi. Tout y apparaît de manière exhaustive même le chauffage d’une pièce qui n’est pas principale comme la véranda.
Un nombre important de logements va changer de statut et ne plus pouvoir être loué selon la classe à laquelle ils appartiennent. A partir de 2023, les logements classés G ne pourront plus être loués et doivent donc être l’objet d’une rénovation en profondeur pour passer à une autre catégorie. En 2028, les logements classés en F et en 2034 en E subiront le même sort s’ils ne sont pas rénovés.
Quelles rénovations pour de meilleures performances énergétiques ?
L’isolation
L’isolation est la clé d’une rénovation réussie car elle assure des économies substantielles en matière de dépenses énergétiques. L’isolation des murs par l’extérieur, la plus efficace ou par l’intérieur permet de réaliser une économie qui peut réduire les pertes de chaleur d’un quart.
Les châssis sont aussi à l’origine de déperditions énergétiques. C’est pour cette raison que le remplacement des fenêtres et portes-fenêtres est une des étapes indispensables d’une rénovation en profondeur. Les sols peuvent gagner en performance grâce à une isolation sous le carrelage ou le parquet par exemple, ou encore par le placement de panneaux isolants sous le plafond des pièces en sous-sol.
L’isolation des combles apporte naturellement un confort thermique et acoustique renforcé mais constitue la clé pour une rénovation optimale quand on sait que 25 % des pertes de chaleur proviennent de la toiture.
L’installation de chauffage et l’équipement sanitaire dans des logements collectifs
Le remplacement d’un système de chauffage polluant et énergivore par un système plus performant sur le plan thermique et énergétique entraînera rapidement des réductions des frais de chauffage. Il y a la chaudière gaz à condensation qui apporte une diminution qui peut aller jusqu’à 20 %.
La pompe à chaleur qui fonctionne avec des énergies renouvelables, la chaufferie biomasse et le chauffe-eau thermodynamique pour l’eau chaude sanitaire. Les instruments de contrôle de la consommation d’énergie comme les thermostats programmables ou encore les robinets statiques sont particulièrement intéressants sur le plan des économies d’énergie.
La ventilation du logement
Une bonne ventilation du lieu de vie assure un chauffage plus aisé au-delà même des avantages sur le plan de la santé. L’installation d’une VMC simple flux ou double flux permet des économies sur la facture d’énergie.
De quelles aides financières peut bénéficier le propriétaire ?
De nombreuses primes sont accordées dans le cadre des réalisations de travaux de rénovation énergétique ayant comme résultat l’amélioration des performances énergétiques.
MaPrimeRénov’ Copro est une prime qui profite aux parties communes d’une copropriété pour un bâtiment de plus de 15 ans. Les travaux de rénovation seront couverts par les fonds de travaux plus une demande de participation au syndicat de copropriétaires le cas échéant. Le plafond de cette prime est de 3.750 € par logement mais des bonus peuvent être ajoutés (bâtiment à basse consommation ou logement qui cesse d’être « une passoire énergétique »).
Il existe aussi d’autres primes accordées par les collectivités locales ou encore la prime CEE (certificat d’économie d’énergie) qui peuvent se cumuler. Une condition sine qua non pour bénéficier des primes prévues par les dispositifs légaux est que les travaux soient réalisés par des artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Il est donc temps de savoir quelle copropriété est réellement soumise à quelles obligations, quels sont les critères à prendre en compte.
La rénovation énergétique est un concept prenant de plus en plus d’ampleur. Vivre confortablement en diminuant sa consommation d’énergie, c’est possible !
Désormais obligatoire lors d'un achat ou d'une location, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur essentiel à prendre en compte.
